Nebenkostenabrechnung widersprechen – Tipps und Vorlage

Der Nebenkostenabrechnung widersprechen – Infos, Tipps und Vorlage

 

In den Medien ist regelmäßig zu lesen, dass jede zweite Nebenkostenabrechnung falsch sein soll. Ob diese hohe Fehlerquote wirklich stimmt, sei dahingestellt. Tatsächlich ist es jedoch so, dass die Nebenkostenabrechnung der häufigste Grund für Streitigkeiten zwischen dem Mieter und dem Vermieter ist.

Der Gesetzgeber macht klare Vorgaben dazu, welche Kosten der Vermieter dem Mieter anteilig in Rechnung stellen darf und wie die Nebenkostenabrechnung auszusehen hat.

Durch die vielen Anforderungen wird die Angelegenheit jedoch nicht unbedingt einfacher. Der Mieter ist daher gut beraten, seine Abrechnung sorgfältig zu prüfen. Zweifelt er an ihrer Richtigkeit, kann und sollte er Widerspruch einlegen. Aber wann und wie kann der Mieter der Nebenkostenabrechnung widersprechen?

 

Hier die wichtigsten Infos, Tipps und eine Vorlage dazu:

 

Die zulässigen Nebenkosten

Gemäß § 556 BGB kann im Rahmen des Mietvertrags vereinbart werden, dass der Mieter anteilig an den Betriebskosten beteiligt wird. Allerdings darf der Vermieter nicht alle Kosten, die im Zusammenhang mit dem Haus anfallen, in Rechnung stellen. Stattdessen legt die Betriebskostenverordnung fest, welche Nebenkosten auf den Mieter umgelegt werden dürfen.

 

Dabei nennt die Betriebskostenverordnung 17 zulässige Betriebskostenarten, davon 14 sogenannte kalte Betriebskosten:

1.       die Grundsteuer

2.       die Kosten für die Wasserversorgung

3.       die Kosten für die Entwässerung mittels Abwasser, Kanal oder hauseigener Abwasseranlage

4.       die Betriebskosten für einen Fahrstuhl

5.       die Gebühren für die Straßenreinigung und die Müllbeseitigung

6.       die Kosten für die Reinigung von Hausflur, Keller und Waschküche sowie Schädlingsbekämpfungskosten

7.       die Kosten für die Gartenpflege

8.       die Stromkosten für die Beleuchtung

9.       die Kosten für den Schornsteinfeger

10.    die Beiträge zur Gebäude-, Glas- und Gebäudehaftpflichtversicherung

11.    die Hausmeister- oder Hauswartkosten

12.    die Gebühren für den Kabelanschluss und die Gemeinschaftsantenne

13.    die Kosten für gemeinschaftlich genutzte Einrichtungen zur Wäschepflege

14.    Sonstige Kosten; hierzu gehören Betriebskosten, die von der Rechtsprechung anerkannt, aber in der Betriebskostenverordnung nicht explizit benannt sind, beispielsweise Kosten für ein Schwimmbad.

Die drei übrigen zulässigen Betriebskostenarten beziehen sich auf die sogenannten warmen Betriebskosten. Dazu gehören hauptsächlich die Kosten im Zusammenhang mit der Heizung. Meist werden die warmen Betriebskosten mittels Heizkostenabrechnung abgerechnet.

Alle anderen Hauskosten, beispielsweise Instandsetzungs- und Reparaturkosten der Wohnung, Verwaltungskosten, Kosten für Wartungen und Überprüfungen (mit Ausnahme von Fahrstuhl und Heizung), Anliegerbeiträge oder Beiträge für andere Versicherungen, muss der Mieter nicht bezahlen.

Dies gilt auch dann, wenn solche Kostenarten im Mietvertrag genannt sind. Für den Mieter sind nur die Kostenarten maßgeblich, die die Betriebskostenverordnung festlegt. Andersherum muss der Mieter auch nur die zulässigen Betriebskostenarten bezahlen, die im Mietvertrag stehen. Hat der Vermieter eine oder mehrere Kostenpositionen im Mietvertrag vergessen, obwohl er sie eigentlich in Rechnung stellen dürfte, ist das sein Pech.

 

Die formalen Anforderungen an die Nebenkostenabrechnung

Werden die Betriebskosten als monatliche Vorauszahlungen entrichtet, hat der Mieter Anspruch auf eine Betriebskostenabrechnung. Diese muss schriftlich vorgelegt werden.

Sie muss zwar nicht handschriftlich unterschrieben sein und kann auch als Fax oder per E-Mail zugestellt werden, mündlich darf sie jedoch nicht erfolgen. Inhaltlich muss aus der Nebenkostenabrechnung hervorgehen,

·         auf welchen Abrechnungszeitraum sie sich bezieht.

·         welche einzelnen Betriebskosten in Rechnung gestellt werden.

·         welcher Verteilerschlüssel wie verwendet wurde.

·         welche Betriebskostenanteile auf den Mieter entfallen und wie sie berechnet wurden.

·         welche Vorauszahlungen der Mieter bereits bezahlt hat und welche Nachforderung oder welches Guthaben sich daraus ergibt.

Dabei muss die Nebenkostenabrechnung übersichtlich, verständlich und nachvollziehbar gestaltet sein. Der Gesetzgeber schreibt außerdem vor, dass sich eine Nebenkostenabrechnung auf einen Zeitraum von zwölf Monaten beziehen muss. Der Vermieter kann also Nebenkosten für 13, 14 oder mehr Monate nicht in einer Nebenkostenabrechnung abrechnen.

Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens mit Ablauf des zwölften Monats nach dem Ende des Abrechnungszeitraums vorliegen. Bezieht sich die Nebenkostenabrechnung beispielsweise auf den Zeitraum zwischen dem 01.07.2012 bis 30.06.2013, muss sie der Mieter spätestens am 30.06.2014 erhalten haben. Nach Ablauf der Abrechnungsfrist kann der Vermieter die Nebenkosten nicht mehr in Rechnung stellen und seine Forderungen nur noch in wenigen Ausnahmefällen durchsetzen.

 

Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung

§ 556 BGB besagt, dass der Mieter ein Jahr lang Einwände gegen die Nebenkostenabrechnung vorbringen kann. Oft findet sich in einer Nebenkostenabrechnung aber der Hinweis, dass innerhalb von vier Wochen Widerspruch eingelegt werden soll. Dies hat den Grund, dass die Abrechnung nach 30 Tagen fällig wird.

Ein entstandenes Guthaben muss der Vermieter also innerhalb von einem Monat erstatten und umgekehrt muss der Mieter eine fällige Nachzahlung ebenfalls innerhalb von 30 Tagen leisten. Durch einen Widerspruch ändert sich daran nichts. Wird zeitnah Widerspruch eingelegt, kann die Angelegenheit aber möglicherweise geklärt werden, bevor die Abrechnung fällig wird. Die gesetzliche Widerspruchsfrist besteht unabhängig von der Fälligkeit der Abrechnung zwölf Monate lang.

Der Mieter sollte eine fällige Zahlung deshalb pünktlich, aber unter Vorbehalt leisten. Stellt sich heraus, dass der Widerspruch berechtigt war, muss der Vermieter zuviel gezahltes Geld erstatten. Der Mieter vermeidet aber, dass ihm der Vermieter eine Mahnung schickt oder gar Klage wegen Nichtzahlung erhebt.

Für den Widerspruch selbst gibt es grundsätzlich keine verbindlichen Vorgaben. Ratsam ist jedoch, schriftlich Widerspruch einzulegen und die Gründe dafür zu nennen. Wird der Nebenkostenabrechnung widersprochen, muss der Vermieter sie nämlich noch einmal genau prüfen. Weist ihn der Mieter darauf hin, wo seiner Meinung nach Fehler vorliegen, ist die Wahrscheinlichkeit größer, dass der Vermieter die Abrechnung entsprechend berichtigt.

Kann der Mieter bestimmte Kosten nicht nachvollziehen, kann er den Vermieter übrigens dazu auffordern, ihm die Originalrechnungen und -unterlagen zu zeigen. Der Vermieter kann zwar verlangen, dass der Mieter dazu in sein Büro kommt, und er kann Kosten für eventuelle Kopien berechnen. Er muss dem Mieter aber Einsicht in die Rechnungsunterlagen gewähren, die der Abrechnung zugrunde liegen. 

 

Vorlage für einen Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung

 

Mieter
Anschrift

 

Vermieter
Anschrift 

Ort, den Datum

 

Ihre Nebenkostenabrechnung vom ________________

 

 

Sehr geehrte/r Frau/Herr __________________/Damen und Herren, 

am _________ habe ich die Nebenkostenabrechnung für meine Wohnung __________________ erhalten. In der vorliegenden Form bin ich mit der Abrechnung jedoch nicht einverstanden.  

Zur Begründung:

·         Die Abrechnung enthält Positionen, die keine umlagefähigen Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung sind/die per Mietvertrag nicht als Betriebskosten vereinbart sind. Konkret handelt es sich dabei um die Positionen ______________

·         Eine Kostenposition ist als “Sonstige Kosten” betitelt. Da jedoch weitere Erläuterungen fehlen, kann ich nicht nachvollziehen, um was für Kosten es sich dabei handeln soll.

·         In der Abrechnung werden die einzelnen Betriebskosten mit Bezeichnung, Gesamtbetrag und dem Anteil, der auf mich entfällt, aufgelistet. Welcher Verteilerschlüssel verwendet wurde, ist jedoch nicht angegeben und erläutert. Eine Prüfung der Berechnungen und der daraus resultierenden Nachforderung ist mir daher nicht möglich./ Der verwendete Verteilerschlüssel weicht jedoch von dem Verteilerschlüssel ab, der per Mietvertrag vereinbart wurde.

 

Ich bitte daher darum, die Nebenkostenabrechnung zu berichtigen.  

Vorsorglich möchte ich darauf hinweisen, dass ich die geforderte Nachzahlung nur unter Vorbehalt leisten werde, sofern mein Widerspruch zum Zeitpunkt der Fälligkeit der Abrechnung noch nicht abschließend bearbeitet sein sollte.

 

Mit freundlichen Grüßen,

Unterschrift

 

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